Pourquoi faire appel à un conseil indépendant lors de la vente d’un terrain à un promoteur immobilier ?
La vente d’un terrain à un promoteur est une vente longue et complexe !
D’une durée de 15 à 18 mois, elle repose essentiellement, du point de vue du promoteur, sur une discussion financière qui occulte les notions d’urbanisme réglementaire, de politique de la ville (c’est-à-dire le non réglementaire), ou les considérations techniques et commerciales. C’est pourtant l’ensemble de ces éléments qui se retrouvent ordonnés par un acte juridique devant notaire (la promesse de vente). Ce processus de vente et de négociation est maîtrisé uniquement par ceux qui ont pu le mettre en œuvre chez les promoteurs immobiliers.
Lors d’une négociation, qui ne porte usuellement que sur le prix de vente, le promoteur immobilier n’ignore pas qu’un propriétaire privé ira vers l’offre financière la plus élevée et la plus alléchante. Une surenchère est régulièrement de mise sur les terrains par les développeurs fonciers pour emporter avant tout votre adhésion et obtenir la signature de votre bien immobilier.
L’objectif du développeur est de signer la promesse de vente afin « d’écarter » la concurrence. Ce n’est qu’à ce moment là que le promoteur va commencer à travailler sur son projet immobilier. Or, la construction d’un immeuble est un acte soumis à de nombreux aléas et aux intérêts divergents entre le propriétaire foncier, les élus, les riverains et le promoteur immobilier.
Promesse unilatérale de vente
Une fois engagé par une promesse de vente, le propriétaire foncier est tenu d’aller au terme de cette promesse, sans aucune possibilité de sortie. En cas d’aléa (la demande de la ville de dédensifier, de faire un étage de moins pour satisfaire les riverains, un recours contre le permis de construire, un problème lié à la nature du sol etc), le promoteur sera en position de force pour renégocier son engagement financier : soit le propriétaire accepte une baisse de prix de son terrain (ce qui faussera complétement la mise en concurrence initiale) soit il attendra patiemment la fin de la promesse de vente pour repartir à zéro… Rares sont les propriétaires à avoir le cœur bien accroché et une telle patience !
Pour éviter ce type de situation, des propriétaires fonciers font eux-mêmes la démarche de rencontrer le service urbanisme de leur ville. L’intention est louable, mais l’action est vouée à l’échec : la ville et notamment les élus ne s’engageront sur un projet urbain qu’à partir d’une première étude de faisabilité et d’une programmation (logements, bureaux, résidences séniors, étudiantes etc).
C’est pour éviter ces situations de blocages et de tensions inutiles qu’UpCity se positionne en qualité de « facilitateur de projet » (ou de « tiers de confiance ») pour éviter bon nombre d’écueils sur lesquels les projets de vente d’un foncier sont, au mieux renégociés, au pire échouent.
Il va de soi que l’indépendance d’UpCity de tout promoteur existant est indispensable à la sincérité de notre mission.
