La dation immobilière : principe et fonctionnement

La dation immobilière est un mécanisme méconnu du grand public, pourtant régulièrement proposé par les promoteurs dans le cadre de la vente d’un terrain à un promoteur immobilier.

La dation en paiement (ou dation immobilière) va vous permettre de vendre votre terrain et d’obtenir en contrepartie du prix du terrain un ou plusieurs logements dans le programme immobilier à construire.

Comment ce mécanisme de dation immobilière est-il mis en œuvre ?

Le fondement juridique de la dation immobilière

La dation en paiement, et spécifiquement la dation immobilière, est régie par l’article 1342-4, alinéa 2 du Code civil qui dispose que « le créancier peut accepter de recevoir en paiement autre chose que ce qui lui est dû ». La dation en paiement est donc un accord par lequel le débiteur (le promoteur dans notre cas) livre au créancier (le propriétaire, vendeur du terrain) une chose autre que de l’argent, en remplacement de la dette. Cette « chose autre que de l’argent » est la réalisation d’un ou plusieurs logements du futur programme immobilier que va construire le promoteur sur le terrain du vendeur.

Le mécanisme et fonctionnement de la dation en paiement

Un promoteur ne peut pas imposer au propriétaire une dation en paiement qui doit être acceptée par les deux parties. En effet, le recours à la dation immobilière revient à accepter pour le propriétaire vendeur de son terrain un paiement en différé du prix de son terrain, puisque le promoteur ne pourra remettre la contrepartie qu’à la fin de la construction du bâtiment à construire (soit en général 15 à 18 mois après la vente du terrain).

L’intérêt pour le promoteur est évident : le paiement du prix du terrain par la dation immobilière lui permet d’optimiser la trésorerie de son opération car il ne doit pas « décaisser » l’argent correspondant au prix du terrain, diminuant ainsi ses frais bancaires de manière considérable.

Si le propriétaire vendeur accepte cette proposition, les parties doivent convenir du transfert de propriété du bien immobilier. Le propriétaire devient ainsi propriétaire du ou des appartements en lieu et place du remboursement en numéraire du prix du terrain. Cela implique inévitablement la rédaction d’un acte notarié (une promesse de vente), dès acceptation de l’offre et avant le démarrage du chantier, pour formaliser la transaction et le transfert de propriété.

L’évaluation du bien immobilier et le mécanisme de la soulte

L’évaluation du bien immobilier – qu’il s’agisse du terrain et des biens immobiliers à construire – est l’aspect le plus délicat pour le propriétaire du terrain : vous devrez être capable de bien maîtriser le mécanisme de constitution du prix de votre terrain par le promoteur mais également maîtriser le marché immobilier pour déterminer la valeur du bien qui vous sera remis en contrepartie du prix du terrain. Or, bien souvent, il sera difficile de faire concilier la valeur du prix du terrain à la valeur du ou des logements remis en contrepartie. C’est là que rentre en jeu le mécanisme de la « soulte ».

Prenons un exemple :

Votre terrain, avec les constructions projetées dessus, vaut 750 000€. Le promoteur vous propose la remise de trois logements d’une valeur totale de 600 000€ (soit 3 fois 200 000€) et refuse de vous en remettre un quatrième car la contrepartie serait alors de 800 000€. Dans ce cas, le promoteur va vous proposer 3 logements d’une valeur de 600 000€ et le paiement d’une soulte, en numéraire, qui viendra compenser cette différence.

Ainsi, vous percevrez, dans un premier temps, au moment de la vente du terrain (après obtention du permis de construire par le promoteur et avant le démarrage des travaux) un montant de 150 000€ correspondant à la valeur de la soulte et dans un second temps, le paiement en dation des 3 logements à la livraison du programme.

Avantages et inconvénients de la dation en paiement

Avantages pour le propriétaire vendeur :

1. Recourir à une dation en paiement vous permet d’obtenir un logement neuf à un prix moindre que le prix du marché. En effet, le promoteur ne paie pas d’honoraires de commercialisation, il est donc susceptible de faire son offre sans intégrer ces honoraires et vous ne payez pas de frais liés à la mutation (frais de notaire) pour acheter un logement ailleurs, dans un autre programme.
2. Pour ceux qui souhaitent rester vivre dans le même quartier, vous pouvez par ce mécanisme vous assurer de bénéficier d’un logement neuf dans le programme à construire et être le premier à choisir votre logement dans le programme à venir, sous réserve de bien négocier la dation.

Inconvénients pour le propriétaire vendeur :

• Le paiement d’un bien immobilier par dation comporte quelques risques, notamment ceux liés à tout aléas d’une opération de promotion immobilière.

L’abandon du projet par le promoteur reste possible (en cas d’annulation du permis de construire, d’une faillite du promoteur) mais l’abandon du projet est également possible dans le cadre d’un paiement en numéraire, puisque le promoteur n’achète le terrain qu’au moment où il a un permis de construire définitif.

Le promoteur peut connaître des retards de livraison (difficulté à obtenir un permis de construire, retard d’une entreprise de travaux, etc.) ou également subir des malfaçons comme sur tout projet immobilier neuf.

Nos conseils avant d’accepter une dation en paiement

Définissez précisément votre besoin et vos attentes : s’agit-il d’investir dans un patrimoine immobilier neuf ou de vouloir rester vivre au même endroit, dans un nouveau logement ? Dans l’affirmative, il est nécessaire de cadrer dès la signature de la promesse de vente vos attentes en matière qualitative (typologie du logement, nombre de m², étage demandé, prestations techniques, etc.) au travers d’une notice descriptive détaillée.

Encadrez juridiquement l’ensemble des engagements : la notice technique devra impérativement être annexée à la promesse de vente pour être valable, il ne faut surtout pas la négocier après accord de l’offre du promoteur ! Mais attention, plus vous êtes exigeant en matière qualitative, plus la valeur du bien va être importante, d’où l’importance de négocier le prix de la contrepartie sur la base d’un logement dont les qualités sont définies en parallèle.

Prévoyez des clauses spécifiques en cas de malfaçons dans votre logement par lesquelles l’opérateur s’engage dans un délai donné à les lever. Ne négligez pas ce point, un logement neuf n’est pas exempt de difficultés techniques à gérer, notamment lors de l’année de parfait achèvement.

Soyez vigilant sur la valeur fixée dans votre offre sur le prix du logement en contrepartie de la valeur du terrain. Il faut que ce logement soit en cohérence avec le prix du marché immobilier, il ne doit être ni surévalué (une pratique courante des promoteurs !) ni sous-évalué : le mécanisme d’une dation en paiement ne vous exonère pas de la taxe sur les plus-values immobilières.

Faites vous accompagner pour mener une négociation aux multiples enjeux.

Vendre un terrain à un promoteur est l’une des ventes les plus complexes face à des promoteurs parfaitement aguerris à ce type de transaction. Ajouter à cette vente une dation immobilière est l’assurance pour vous de perdre rapidement la main au regard des nombreux enjeux.

C’est pourquoi UpCity accompagne les particuliers à vendre leur terrain ou leur maison à des promoteurs immobiliers.

Nous réalisons pour vous l’analyse des droits à construire de votre terrain et proposons une estimation financière indépendante. Notre accompagnement est fait en toute transparence et sans frais pour le propriétaire vendeur, nos honoraires sont à la charge du promoteur, payables uniquement lors de la vente définitive de votre bien.

Une question ? Un besoin d’accompagnement sur la dation en paiement dans le cadre d’une vente à un promoteur immobilier ?

Contactez-nous, nous nous ferons un plaisir de vous conseiller.