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LES QUESTIONS LES PLUS FREQUENTES (FAQ)
des propriétaires fonciers
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Un promoteur transforme l’usage d’un lieu en imaginant un projet immobilier après avoir identifié un besoin à l’échelle locale. Il assure toutes les étapes pour réaliser ce projet de construction en fédérant et coordonnant autour de lui une multitude d’acteurs: architectes, notaires, banquiers, entreprises de constructions, géomètres, bureaux d’études, commerciaux, clients etc. Son activité démarre de l’acquisition d’un terrain, à la construction et la vente de l’ensemble de son projet.
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UpCity est une société indépendante aguerrie à la transaction et au montage d’opérations complexes en immobilier résidentiel.
Elle a pour ambition de vous apporter un conseil avisé sur les parties financière, juridique, urbaine et technique et déjouer pour vous et avec vous les pièges qui conduisent les promoteurs à abandonner ou renégocier les projets auprès des propriétaires fonciers.
C’est une assurance pour vous garantir la bonne fin de la valorisation de votre patrimoine.
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Spécialiste de la vente du marché de l’ancien, sans transformation de l’existant, un agent immobilier n’a pas pour habitude de maîtriser le processus de valorisation et de vente d’un foncier à un promoteur, qui est une vente technique et particulièrement complexe.
Il pourra cependant, participer à la commercialisation des logements une fois construits, pour le compte du promoteur.
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Un promoteur n’achète pas votre terrain pour ce qui existe actuellement dessus, mais pour ce qu’il peut y construire, les droits à construire.
Or l’usage de ces droits est subordonné à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme (le permis de construire) délivrée par la ville.
La conception d’un permis, son instruction et la purge des recours éventuels peut prendre plusieurs mois voire même une année.
L’obtention d’un permis n’est pas la seule condition à l’achat d’un terrain par un promoteur, ce qui engendre des délais de 15 à 18 mois minimum.
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Dans le cadre de la mission d’accompagnement, aucun frais n’est à supporter par le propriétaire, les honoraires sont à la charge du promoteur. Le montant représente un pourcentage du prix perçu lors de la transaction. Enfin, le paiement ne se fait qu’au résultat, c’est-à-dire lors de la vente définitive du terrain chez votre notaire. Pour les autres missions, elles sont basées sur un montant forfaitaire, sans surprise ou surcoût, à régler à l’avancement.
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UpCity reçoit les propositions des opérateurs que vous avez sélectionnés dans le cadre d’un appel d’offres restreint et nous vous apportons une analyse comparative: sur le prix bien entendu, mais surtout sur la nature et la rédaction des conditions suspensives. Dès lors, il vous revient de choisir, de manière éclairée, l’offre qui vous correspond. Nous vous accompagnons également pour minimiser les risques de l’opération et de profiter, le cas échéant, d’une revalorisation de votre foncier, dans certains cas précis (augmentation de la surface de plancher ou du chiffre d’affaires).
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Il n’y a pas de valorisation sans une analyse in situ.
Chaque site est unique et aucune source de données ou algorithmes n’existent pour déterminer la valeur d’un terrain.
L’estimation passe donc par la collecte d’informations, la capacité à la traduire en plans, à analyser le marché, son contexte et à produire un bilan financier qui reprend les ratios promoteurs.
L’expérience en développement au profit de plusieurs opérateurs permet d’approcher la valeur de terrain sur l’ensemble du territoire
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La réalisation de ce que l’on appelle un remembrement de propriétés est souvent nécessaire et il arrive régulièrement qu’un promoteur conditionne l’achat de votre terrain à l’acquisition concomitante du terrain de votre voisin.
En effet, votre terrain à lui seul peut ne pas présenter les conditions de réalisation d’un projet de construction alors qu’avec celui de votre voisin, la valorisation des terrains sera nettement supérieure à l’existant.
Une entente entre voisins sur les échéances de la cession est indispensable.
Upcity Conseil peut assurer ce dialogue entre riverains.
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Il faut pour cela vérifier le montant de votre plus-value immobilière, qui résulte de la différence entre le prix auquel vous avez acheté le bien et le prix de cession au promoteur.
Un abattement pour durée de détention existe à compter de la 6ème année de détention, à la fois pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, jusqu’à la 30ème année.
Un abattement fiscal exceptionnel, applicable dans des secteurs géographiques restreints, est régulièrement mis en place pour inciter les propriétaires à vendre leurs terrains.
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Le paiement en dation vise un paiement en nature qui permet à un débiteur (le promoteur) de payer tout ou partie de sa dette (ici le prix du terrain) par cession de la propriété d’un bien ou d’un ensemble de biens (en l’espèce un ou des logements à construire).
Le prix du terrain est donc payé au propriétaire par la remise, après travaux d’un ou plusieurs logements, construits par le promoteur sur ce même terrain.
Une soulte (c’est-à-dire un complément de prix) peut-être versée en numéraire le cas échéant.
Une dation en paiement peut dans certains cas être avantageuse pour le propriétaire.
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Le promoteur est avant tout un gestionnaire de risques.
Pour vivre, il doit acquérir de la matière première (votre terrain) pour développer ses projets et assurer le maintien de sa marge financière.
Dès lors qu’une difficulté se présente sur une opération, le promoteur va chercher le moyen de “gérer son risque” et sécuriser sa marge financière.
Or, l’un des principaux postes d’une opération de promotion immobilière est l’acquisition de la charge foncière, c’est-à-dire le coût de votre terrain.
La promesse de vente est organisée pour faire porter l’essentiel du risque au propriétaire foncier qui a rarement conscience de la portée réelle de son engagement au regard de la complexité et la rareté de ce type de vente.
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Les conditions suspensives doivent-être âprement négociées lors de la signature de la promesse de vente : elles conditionnent le succès de votre vente !
Elles peuvent être très diverses, en fonction du site, du contexte et du risque supporté par le promoteur ou le propriétaire.
La plus connue est celle de l’obtention d’un permis de construire : à défaut de son obtention, un promoteur renoncera à l’acquisition du terrain ou demandera une prolongation du délai de la promesse de vente.
Certaines peuvent être à votre avantage toutefois, elles ne vous seront pas proposées par le promoteur et quand bien même elles le seraient, encore faut-il bénéficier d’une rédaction de la clause qui vous soit réellement favorable !
Upcity Conseil ne peut que vous recommander d’être accompagné.
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Il s’agit d’un acte notarié par lequel le vendeur (le propriétaire) s’engage définitivement à vendre son bien à un acquéreur (ici le promoteur). Ce dernier n’a pas l’obligation d’acquérir et ne le fera, dans la majorité des cas, que sous réserve d’avoir levé les conditions suspensives mentionnées dans la promesse.
Il est donc important d’en mesurer la portée avant de prendre le moindre engagement.
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Par sa connaissance de son secteur géographique, des acteurs locaux, et de la confiance que vous lui témoignez, votre notaire est associé autant que possible à la valorisation de votre bien et au choix des promoteurs. Il rédige la promesse de vente et reste présent sur la partie juridique jusqu’à la vente définitive du terrain. UpCity accompagne le notaire dans la rédaction de la promesse pour mettre en cohérence la programmation et la gestion opérationnelle du projet avec les engagements juridiques.
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La ville se reconstruit sur elle-même et se densifie.
Les règles d’urbanisme votées par les élus peuvent délivrer des “droits à construire » pour réaliser de nouveaux projets.
C’est précisément ces droits à construire (l’usage futur) qui intéressent les promoteurs et qu’ils vont valoriser.
Dans certains cas, la valeur financière de ces droits va être supérieure à la valeur de votre bien en l’état.
Vendre à un promoteur vous permet alors de réaliser une plus-value financière qui pourra être selon les cas conséquente..
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La collectivité est la grande absente de la négociation entre propriétaire et promoteur alors que les élus portent un regard attentif et vigilant au développement harmonieux de leurs territoires.
Pour éviter toute renégociation d’une offre par le promoteur “du fait” de la collectivité, UpCity s’attache à rencontrer élus et services d’urbanisme dans le cadre de la mission d’accompagnement pour représenter vos intérêts et vous garantir de la meilleure valorisation foncière.
